如果說2016年上半年中國經濟的關注熱點是人民幣匯率，下半年無疑是房地產市場了。以7月新增人民幣貸款幾乎都來自房貸為標志，房地產的去庫存似乎超出了預期，9月熱點城市房產搶購更是達到近乎瘋狂的程度，以至于長假七天已有20個城市出臺了樓市調控的政策。

 

    要想分析中國房地產的未來，最好先回顧歷史。而經濟活動的發展表現，總是取決于市場規律和政策制度兩方面的因素。

 

    即將進入的新常態階段

 

    人類歷史上紛爭的核心基本都是圍繞著土地展開的，爭奪地盤似乎一直是矛盾沖突的焦點，中華文明也一直把居住列為安居樂業之首，中國人對房子賦予了更加豐富的需求內涵。在計劃經濟時代，城鎮居民的住房主要由所在單位分配，集體宿舍、幾代同堂體現了住房的短缺，廁所浴室和孩子的獨立房間幾乎是想都不敢想的事。

 

    改革開放以后，進行了計劃經濟到商品經濟的市場化改革，中國的房地產市場隨之經歷了試點探索、商品化萌芽、全面市場化和土地財政四個階段。

 

    2002年7月，國土資源部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，中國房地產市場進入了土地財政階段，房價開始和GDP一起飛奔。

 

    隨著城市化進程的推進，人口進一步老齡化，一方面一線城市人口接近飽和，土地開發完成使得二手房取代新房成為交易的主流，GDP進入中速增長階段，將以房產稅和遺產稅的出臺為標志，房地產市場將進入到新常態階段。

 

    現在，房價在不同城市已經發生了明顯的分化，深圳（樓盤）、北京（樓盤）、上海（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）處于一線，尤其是深圳的房價起伏最為劇烈；南京、廣州、福州處于第二線；寧波、大連、天津處于第三區域；其他城市房價基本在10000元/平米以下。

 

    我們認為，新常態的房地產市場將隨著城鎮化的深入而逐步減速。自2005年開始，房價和銷售面積都進入快速增長階段，2005-2015年，商品房銷售總面積超過106億平米。如果以每個三口之家擁有90平米房子計算，過去11年新增的住房已經可以為1.2億戶3.6億人提供了新居，如果按照2015年銷售速度，到2020年，所有城鎮家庭幾乎都已換成2005年以后建造的房子。顯然這種建設速度難以持續，即使是高速提高的城鎮化趨勢也難以消化，這個預判實際已經在地方土地收入的變化中得到印證。

 

    房地產的金融和行業風險

 

    自1980年起，人們就開始談論房價收入比的不合理，普通居民要多少年才能買得起一套房，可是直到36年后的今天，房價仍然在上漲，根據統計局最早從1987年開始記錄的房價，到2012年已經上漲了14倍，平均年復合增長11%左右。因此可以看到，用當年的收入水平計算房價雖然覺得不可思議，但是由于中國的經濟高速增長，人們的收入也快速增加，高漲的房價也獲得了相應增加的購買力的支撐。

 

    但究竟是什么讓人們愿意傾其所有甚至透支未來來購買住房呢？這是因為住房同時具有居住和投資兩方面的價值。由于住房的使用價值（居住價值）和投資價值同時具有長期性和準貨幣性，人們就會按照預期長期收入（而不是當期收入）來計算其購買力，按照住房未來的價格預期來估算其投資價值。中國長期高速的經濟增長和個人從年輕到資深的職業成長，都會讓居民高估和預支自身的購買力，中國家庭和長輩的儲蓄也進一步推高了這一點；同時，中國人對自有住房的文化傳統偏好，以及對未來房價的上漲預期，伴隨快速的城鎮化帶來的需求增加，都成為推高房價的因素；另外，人們收入的差距大小，也決定了核心城市、核心城區的房價的差異。這些因素綜合影響了商品房的供求情況，最終決定了房價及其變化情況。

 

    但中國房地產也面臨金融風險。從中國的貸款和儲蓄數據來看，總儲蓄明顯超過總貸款，因此當前中國的房價雖然上漲過快，但總體上金融風險仍然可控。

 

    進一步剖析居民、企業、政府和金融機構的情況，可以看出，居民和非金融企業是儲蓄大戶。而貸款主要來自非金融企業。而中國住戶的儲蓄明顯超過貸款，這點與美國次貸危機時的情況完全不同，但增速過快需要關注。

 

    中國的非金融企業貸款超過儲蓄，而企業的債務不僅來自貸款，也包括債券、信托等許多融資方式，房地產企業的資產負債率比其他行業更高，這點需要特別關注。

 

    中國房價飛漲的原因

 

    自2006年以來，中國房價一直處于快速上漲的狀態，2008年的全球金融危機只是一個短暫的停歇，究其根本原因還是以下四個方面：

 

    1、需求方面的購買力因素。中國經濟的飛速發展帶來的居民收入的持續增加，使得人們對未來收入一直有更高的預期和信息，同時積累了大量的儲蓄，因此居民的購買力持續增強。同時，人們的收入差距也導致高收入群體可以承受超出平均房價收入比的更高的價格。

 

    2、需求方面的預期因素。中國的戶籍制度和教育與中心城市工作生活等資源的稀缺性，和新增勞動力人口不斷流入核心城市的長期趨勢，不斷推高了人們對房產的價值判斷。而中國房價的長期上漲也造成了房價易漲難跌的印象，同時房地產的抗通脹屬性也進一步加強了購房預期，且房地產持有和繼承的成本很低，房產稅和遺產稅尚未實施，使得這方面資產成為人們長期持有的最佳選擇，購買需求遠大于出售的意愿。

 

    3、供給方面的稀缺性。核心城市核心城區面積有限、土地供應的招拍掛體系，使得供給落后與需求成為常態，地方政府的土地財政依賴性也成為控制供給的自然動機。

 

    4、契約精神的缺失和政府調控的需求抑制、非市場手段往往導致需求非理性泡沫，人們認為房價只漲不跌，如果下跌就去維權，政府會由于維穩因素偏袒消費者。

 

    本輪房價暴漲還有兩個短期因素：一是資金避險因素，中國股市剛剛經歷暴跌，投資海外又受到限制，美元進入強周期，人民幣貶值預期過大，大量個人資金處于避險考慮進入房地產；二是政策避險因素，政府推動而不是靠市場自身判斷進行去庫存，發現房價過快上漲后，又從戶籍等購房資格方面出臺抑制需求政策，人們出于對購房門檻不確定性的恐慌，提前購房，躲避政策限制等不確定性因素。

 

    可以看到，歷史上對需求出臺多次限制抑制政策措施，都沒有改變房價長期上漲的市場趨勢，抑制需求也無法真正減少需求。因此只有建立市場化、法治化的科學供給體系，政府不干預商品房供給，而通過提供低收入和保障群體的政策住房供給體系，才是房地產行業健康發展、促進中國經濟產業轉型的供給側改革之道。

 

    中國房地產多年高速發展，根本上還是依賴于中國經濟的高速發展、人們收入的持續提高和城鎮化進程的持續快速提升，當經濟增速放緩、收入預期改變、城鎮化進程減慢時，人們購房需求就會發生較大變化，我們預期這個改變可能在2019-2020年左右開始顯現。

 

    因此，在以上這些因素不會改變的情況下，限購、限貸等抑制需求的政策措施，雖然短期能夠抑制成交量，但長期并不能改變大的趨勢和市場規律，而且會引發人們對政策避險的“假離婚購房”等諸多非理性行為，與政策初衷背道而馳。只有通過政府對合同的法治和對契約精神的保護，才能逐步消除非理性泡沫。因此政府政策的制定，必須同時以市場供求規律和市場契約精神為核心基礎，以經濟社會的長期可持續發展為中心目標，才能走出房價刺激暴漲和抑制剎車的劇烈動蕩怪圈，讓房地產行業成為人們安居樂業的社會穩定器，成為城鎮化和經濟新常態轉型的經濟穩定器。